長安居，大不易”。北漂、滬漂、深漂們繼一套房的夢想破滅后，一張床的底線也受到了挑戰。

近兩個月，以北京為代表的一線城市房租大漲的報道，持續敲擊著租客們脆弱的神經。和住房買賣相比，租房屬于功能消費，更帶有福利屬性。在房價居高不下的一線城市，租得起，是城市居民***的居住保障。

為客觀反應全國及北京的房租走勢，對近期房租上漲的歸因做出合理推斷，艾普大數據對租賃市場的相關數據進行了系統整理，希望人們能從中窺見房租上漲的真相。

一線城市房租全面上漲

北京租金連漲超19個月

據媒體報道，過去一年，在全國一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。來自中國房地產測評中心的數據顯示，2018年7月全國四個一線城市租賃價格指數環比全線上漲，深圳、北京的租賃價格指數同比上漲態勢已持續了超過19個月。

中國指數研究院發布的數據顯示，7月北京、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳、天津(樓盤)、武漢(樓盤)、重慶(樓盤)、南京(樓盤)、杭州(樓盤)和成都十大城市租金環比均有所上漲，其中以北京、上海、深圳的租金漲幅最猛。

盡管在媒體報道中，各大機構租金數據打架的情況時有發生，但這種打架主要集中在房租同比、環比漲幅的統計口徑和城市排名，2018年一線城市租金上漲，各方是可以達成共識的。

7月全國主要城市租金情況

從同比來看，在2015年之前，北京租賃市場的價格較為平穩。從2016年開始，伴隨著房價的暴漲，租金也開始進入快速上升通道，保持著年均13%的增速。

2013-2018年北京租金指數走勢
數據來源：貝殼研究院

從環比來看，有機構數據顯示，7月北京、上海、深圳三個城市漲幅分別為2.4%、2.1%和3.1%，看起來似乎并不高，但實際感受可能有所不同。

2018年7月北京各城區租賃量價表現一覽
數據來源：貝殼研究院

溢價分布呈“微笑曲線”

房租上漲成因復雜

北京租金上漲，其實在2017年已初見端倪。云房數據研究中心選取2017下半年北京190個片區所有普宅整租案列進行計算，發現租金溢價率分布呈現出兩端低、中間高的“微笑曲線”。片區溢價率高，意味著片區內部的租金跨度大，小區及房源品質帶來的租金溢價高，租賃市場的溢價操作空間也更充分。

北京片區租金溢價率分布圖
(片區溢價率=片區普宅整租租金前10%的均價/片區普宅整租租金中位數-1)
數據來源：云房數據研究中心

從位置分布來看，高溢價的片區主要集中在國貿、金融街(000402,股吧)、西二旗、望京等高收入人群工作片區，他們是高溢價品質房的主力承租者。

北京租賃市場價格上漲，成因較為復雜。總體而言，供不應求是主要原因。據統計，北京租賃人口約800萬人，目前在租房源約350萬間，租賃缺口在400萬間以上。

貝殼研究院數據顯示，2017年11月之前，北京新增掛牌房源量長期維持在月均3萬套以上的水平，西紅門大火之后，在群租房、N+1整改的影響下，新增房源量不斷縮減，***時月新增房源甚至不足兩萬套。供應收緊直接導致客房比居高不下，一套房經常是2-3個人搶。

北京鏈家租賃新增掛牌房源量及新增客房比

房源供應的結構，也在發生變化。2017年年末開始，外圍城區不符合居住要求的違規建筑、群租房等被清理，需求向內城轉移。此后半年多時間，中心城六區租賃成交占比長期維持高位，而中心城區租賃物業單價較高，自然會帶動全市平均租金的上漲。

北京城六區租賃成交占比
數據來源：貝殼研究院

我愛我家數據顯示，2018上半年，90后客群占比已突破30%。隨著更多的90后步入社會，這一占比有望進一步擴大。畢業季、求職季、開學季疊加，北京住房租賃市場季節性需求猛增，租金也隨之水漲船高。

北京租客年齡結構半年走勢圖

“房子永遠是昨天租的便宜”。據統計，2018上半年北京租客的租期分布，有79%集中在1年，租期在一年以上的不足10%。租房合同到期，續簽和換房時房租上漲在所難免。

2018上半年北京租客租期分布
數據來源：我愛我家地產研究院

長租公寓，是漲價幫兇還是替罪羔羊?

這一輪租金上漲的論戰，把長租公寓推到了風口浪尖，也讓在租賃市場背后的資本從“幕后”走向“臺前”。一種觀點認為長租公寓高價搶房，哄抬租金罪無可赦;另一種觀點則認為，長租公寓市場份額有限，還不足以左右市場定價。

有觀點認為，目前房屋租賃市場基本格局是“4411”，即40%通過中介交易、40%通過二房東交易、10%業主直租，10%是品牌公寓。具體到北京，長租公寓的市占率有多少?不久前自如CEO熊林對外發聲，表明自如在北京單個城市的市占率不超8%。而中原地產***分析師張大偉則認為，在北京市場局部區域，分散式長租公寓市占率可以高達40%。

2017年北京長租公寓在租房源規模示意
圖片來源：豆瓣

從運營模式來看，長租公寓可分為“集中式”和“分布式”兩種。集中式公寓，是指租賃平臺拿下整棟或整棟中的幾層，統一進行改造后出租的一種模式。分散式公寓就是在小區里分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。

從位置分布來看，集中式公寓大多集中在五環以內，并呈現出東多西少的分布趨勢，分散式公寓房源獲取更傾向沿地鐵拿房，多數品牌比較注重區域性。

北京長租公寓分布圖
圖片來源：北京云房數據研究中心

從價格分布來看，長租公寓的租金普遍高于普通住宅。租金低于100元/㎡/月的僅占13%，主流價格區間是100-200元/㎡/月，還有約1/4的房源租金在200元/㎡/月以上。

北京長租公寓價格段占比
數據來源：云房數據研究中心

從溢價情況來看，集中式公寓要普遍高于分散式長租公寓。集中式公寓中溢價率***的是龍湖旗下的冠寓，溢價可達220%，而分散式公寓中溢價***的大象公寓，溢價僅59.63%。

北京分散式公寓溢價情況

北京集中式公寓溢價情況
數據來源：云房數據研究中心

公開數據顯示，鏈家自如擁有房屋40萬間，8棟自如寓，超過100萬租客;蛋殼公寓布局北上廣深等8地，管理超過17萬間公寓;我愛我家旗下相寓擁有27萬套在管房源。目前長租公寓的體量還不足以左右租房市場的價格，但在長租公寓規模不斷擴大，租賃市場格局由“4411”向“541”格局演進的過程中，如何避免租金只進不退、只漲不跌的“棘輪效應”，值得探究。